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眼看着楼市未来,在我面前转弯, 购房思路必须要有二手房逻辑

2019年是一个特殊的年份,而时间在今年也刚好对半而过,不知道各位过的怎么样

对于我个人来说,作为一个旁观者,一直看着楼市这个行业在我面前的曲曲折折,但是很多时候各种细小的因素总是会激起各种浪花,但是本质上不会改变潮水的方向,但是各种量变总是会质变的可能

眼看着楼市未来,在我面前转弯

而今天站在这个特殊的时间,我特别想和大家聊一个变数,一个可以让赛道转弯的变数:

二手房

01

我在2015年以前做楼市,主要都是在关注一手市场的,因为二手房的比例实在太低了,而且不可控不可监测,所以我们判断楼市基本上看一手房就OK了;

我们看一手房,看这一批的供求关系怎么样,如果供不应求价格就会涨;或者说这一批卖什么样的房源,下一批的房价会怎么波动,看一手房就可以完全的预判出未来的楼市取向;

包括我们看土地,这一波我们拿什么土地,未来根据土地楼板缴费要分,很容易倒推出两年之后的房价会怎么样。

二手房的比例会比想象中的要多很多;

但是,2018年开始到现在,楼市里面的结构发生的最大的变化就是,

16年末才只有28万,到了19年,短短的两年半的时间里面,可以说

16年末才只有28万,到了19年,短短的两年半的时间里面,可以说

翻了四倍。

对房价的干扰的因素不再是简单的只有新房,而还有二手房。

这就意味着未来整个楼市里面

二手房对市场的干扰可以说越来越大了,因为他占据市场的比重变得越来越多,如今你不看二手房的结构,你就不能判断未来的楼市趋势

02

那么真实的二手房在表达一个什么态度呢

二手房是不可能通过预售证调控的,是完全依赖自由市场的房东房客挂牌成交的数据,完全市场经济情况下得出的数据;

所以二手房的成交是非常能够表明整个市场的热度,以及市场到底处于什么样一个现状。

给大家看一张在以前都不可能呈现的一张图

来源:华泰证券

来源:华泰证券

这是一张21座热门城市的2年多来的成交变量图,这样的数据图原本是很难检测到的,因为在当地对他们来说可能没有那么多二手房,可能中介门店也没有

但是现在真实的成交就会特别明显,在2019年之前的市场,可以说城市裂变,好的一直好,冷的一直冷。

,市场红色??榈母鍪飨源笥诼躺?,这就说明整个市场的基本面在向好

但是我们关注到2019年之后你就会发现

房东议价空间的曲线。

另外链家最近其实也做了一件很有意思的事情,它统计了他所布点的城市,做了一个

来源:贝壳研究院

来源:贝壳研究院

议价空间就是房东愿不愿意打折卖,愿不愿意打折的一个空间;

房东的议价空间开始关闭

数据维度有三个,从18年的第四季度、19年的第一季度到19年的第二季度,也是现在;我们发现一个特别明显的现象,

这说明这个市场给到房东的真实感觉,可能需求量有点起来了,可能用户开始增多了,所以相比较17年、18年那种可以直接跳楼价的情况,在现在开始慢慢变少了。

不可否认,如今在二手房市场依然有议价空间,因为这个数值并没有跌到零以下,但是也同样说明现在的房东的心理预期会比以前要好

所以二手房市场折射的比我们想象的还要直接和真实,这就是这个因素对整个市场的干扰

03

我们买了任何一套房子再卖出去,它永远是二手房。

因为有这样的变化,未来我们的购房思路必须要有二手房逻辑,为什么,因为

所以在二手房占据市场主流需求的前提下,大家今天买的房子,一定要考虑未来跟你竞争的那套房子他长什么样

所以在二手房占据市场主流需求的前提下,大家今天买的房子,一定要考虑未来跟你竞争的那套房子他长什么样

这是2018年整个上海(楼盘)二手房成交的总价范围,确实真实的数字会比我们想象中的要差别很多。

眼看着楼市未来,在我面前转弯

第一,整个上海流通占比最大的是集中在300万到500万左右的房子;

这说明两个逻辑:第一,整个上海我们说最底层的这一块需求购买力可能是在300万左右;

第二,在市场上可能供应的房子,流通的二手房,300万左右的房子的比重接近于七成;

如果说我们此刻购买的房子总价大概要下沉到300万左右的话,未来你的竞争对手会非常多,你的房子的自主定价权就开始消失,越往上越有定价权,越往上越稀缺,这是很重要的一点。

明白这个数字之后,各位要想,

为什么价格定不上去?

而在这,我们说300万总价的比例里面,最重要的一个原因,

并不是因为这些房子位置不好,并不是因为他们的地段不好,很重要的原因就是整个上海的老破小的比重,在二手房里面占据了太大的比例。

眼看着楼市未来,在我面前转弯

我们做过一个简单的监测,基本上老破小会占据到70%;

所以你这一次的购买,未来竞争的对手都是老破小,那么你只有靠价格战才有可能把它抛掉,这是现在买房跟以前不太一样的地方,

以前是我没有选择,现在是大家有对比

当然你可以一辈子不换那么买老破小也没有问题的,老破小或者老破大你装修好,可以一样住得很舒服

但是如果考虑到这套房子,他依然是你家庭资产很重要的一部分,我希望未来三年、五年后可以想想他的竞争对手

04

这仅仅是针对于上海存在的么

眼看着楼市未来,在我面前转弯

我们监测过两个特别重要的数据:

第一:整个市场里面,18年、19年的二手房挂牌突然变化,以及18年用户的房票使用程度也发生了突然的变化

在18年的时候刚需的比例急速的萎缩,首套、第一张房票的人的比例急速的萎缩。而置换的比例急速的庞大增加

这是整个市场在18年发生的最本质的变化,也是最根本的变化,

这也是我今天特别想跟各位强调的未来:

在一线城市的上海,这个结构会更加夸张 你的房子卖给的对象他不是没有房子的人,你的房子卖给的对象他自己也有房子,所以说你需要多一个理由让他去买房

在2020年之前,基本上改善会远远的大过于两倍于刚需,这个比例会越来越大;因为随着楼市的普及,没有房子的人越来越少。

在2020年之前,基本上改善会远远的大过于两倍于刚需,这个比例会越来越大;因为随着楼市的普及,没有房子的人越来越少。

各位一定要记得这一点,未来上海不会大量导入外来人口,没有房票的人这种情况并不存在,所以未来支撑整个楼市需求的,一定是改善型需求为主;

这会决定你这一次买房意味着你必须要有更好的产品力、必须要有更多的附加值、必须要有品牌才有可能在你下一次置换的时候能够突围。

如果你现在买的是一个很一般的房子,或者说很没有产品的房子,未来刚需客很少的时候,你会变得非常艰难。

05

所以这就是楼市转弯的地方,随着供给量增加,房子不再太稀缺的时候,大家对好房子的需求度开始越来越高

所以在未来的时候,我希望大家买房的时候可以想想这四件事情

眼看着楼市未来,在我面前转弯

第一:你现在买的这套房子,在未来的五年到十年的时候,他会不会是主流?

各位有没有这样的感觉:“不知道为什么,突然上海的一手房市场里面一夜之间就没人做两房”;

为什么会有这种情况存在?因为现在的需求就是三房起步,现在需求就是以三房为主,所以未来我们的需求会变成怎么样?

现在还有人在跟我讲,我要买一房,那么一定完蛋;不管你是什么样的楼盘、什么样的位置,如果此时此刻去买一房,在买完之后再住个两三年,你想要抛掉是非常难的;不是说它没有价值,是没有人买。

我们知道楼市里面最恐怖的一件事情叫“有价无市”吗?这是最恐怖的事情,价格画得很高,没有人买。这个资产我们叫纸上资产,对你来说没有任何意义。

第二,未来你要抛掉现在买的这套房子,用户对面那个人他有没有买你的理由?

因为讲到很重要一点,他们并不是没有房子,他们都有房子,这种现象未来会越来越普遍。

你还有没有更多的理由告诉他,你可以买这里?比如说我们的生活氛围、比如说有没有学区、有没有配套更好、空间会更大、这些理由有没有?这也是你现在买房时候必须要考虑的一个话题。

第三,必须要跳脱依赖价格竞争获得用户的产品逻辑。

我在刚入行的时候,我的领导跟我讲过一句话,叫“整个市场里面没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格”;只要你杠杆做足、价格有诚意,那么对于你来说,其实你的房子是一定可以卖掉的;

对于上海来说,这种现象确实依然存在,无非说如果没有产品力,价格的浮动会比我们想象中要大得多得多;

为了规避这一点,必须要在产品维度增加足够的筹码,才能够摆脱简单的价格竞争。

最后,

因为对于地段来说,也是越来越好,上海任何一个地段一定会越来越好;城郊、近郊会发展,老城也会城市更新;任何地段都会越来越好,但是产品这个维度他是否有更多的抗折旧的因素?

比如说一家物业好不好,对一个小区老化是很重要的;他对立面的维护、他对景观的维护、他对公共设备的维护、他是非常能够让整个小区的折旧程度延缓很多年的载体;

所以讲实话,我现在买任何一套房子,我都会非常重视物业的维度。

所以这四个问题,我觉得是各位买房的时候,需要重点去考量的一个很重要的因素,不管各位买什么样的房子,是需要去把这个问题记在脑子里面,看房的时候需要一直在回想的问题。

06

以上这些变化说真的都是这一年来在我们面前眼睁睁发生的,不少人不理解不少人不认可,不过没有关系,我会一直说下去,直到有一天我们真的开始接受房子已经不稀缺这件事情

但是需要注意的是,房子不稀缺不代表房子的需求匮乏,反而这样的冲击会加速大家去认可好的房子好的社区。在这样的冲击下房源的分层会更加明显

房源分层代表着价值分层,价值分层也就意味着未来拥有这套房子的你站在哪个梯队里

这样的改变总是潜移默化,但我总是坚信在未来的某一天,这样的量变到质变会发生的更加明显

最后一句话

嗯,这句话很真心,因为我带上了我的二维码

嗯,这句话很真心,因为我带上了我的二维码

希望大家可以在买房前能够有自己的一个清晰的认知,能在买房时领先半步,天下在变,我们依然是我们。


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